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青岛高端写字楼竞争激烈 与周边住宅租金倒挂

发布日期:2015-08-03 00:00 来源:http://www.wanhefangchan.com 点击:

  越来越多的新写字楼项目不断刷新着青岛(楼盘)的新高度,如今,青岛市区已经形成了市南CBD、市北CBD及崂山区海尔路等写字楼集中地 。近日,城市信报/信网记者走访三大CBD中心区域甲级写字楼发现 ,随着更多在建写字楼项目交付,下半年青岛甲级写字楼市场竞争将会更加激烈。


  1市南CBD


  昂贵写字楼聚集于此


  市南CBD 由于其独特的地理位置,也一直受到诸多企业追捧。


  近日,城市信报/信网记者走访香港路发现,沿线有多座甲级写字楼,包括已经交付使用的海航万邦中心、中铁青岛中心 、远雄国际广场以及华润大厦等。此外,青岛深蓝中心 、青岛财富中心Q1等建筑仍在施工中。


  采访中,记者查看各写字楼楼层指示牌注意到,市南区甲级写字楼内企业,主要是以金融业为主,聚集大量房地产、外贸企业、纺织、物流以及咨询等公司。同样,租金和物业费用也堪称“高点”。


  海航万邦中心销售顾问介绍,写字楼租金平均6元/㎡ /日。而购买的话,26层以上36000元/㎡起售,已经租售70%。“如果想购买的话,必须购买整层,我们不会拆开卖,公司不大的话,建议还是选择租赁。”销售顾问说。


  而中铁青岛中心销售顾问表示,写字楼租金平均5元/㎡/日,目前可售楼层不多,起价33000元/㎡ ,均价38000元/㎡ 。同样,远雄国际广场销售顾问也表示,目前在售写字楼起价32000元/㎡ ,均价37000元/㎡ ,最高价40000元/㎡ ,而租金均价6元/㎡ /日。未来青岛的最高深蓝中心目前写字楼部分尚未出售,但价格也会“高高在上”。


  据业内人士介绍,青岛的写字楼发端于市南。1995年青岛市场不存在真正的写字楼 ,大部分为企业自建办公楼 ,1995至2000年处于写字楼的起步阶段且多以商住楼为主,直至2000年以后,市南写字楼市场集中放量,开始进入发展期。


  2005年以后,写字楼进入高速发展与成熟期,由最初的放量到品质的提升,尤其是市南的写字楼如雨后春笋般层出不穷,而且多以甲级写字楼为主,远雄国际广场、万邦中心、凯悦中心、保时捷中心、青岛中心集中出现。


  业内人士表示,目前市南区部分甲级写字楼并未推向市场而是自持,以租金换取收益,物业自持优点是可以减少竞争,获得物业的长期收益,劣势是前期成本较大,回收期长,对现金流有较大的需求。


  70平住宅月租金过3000元


  市南区地段优越,配套丰富,交通便捷,可谓是主城区中的中心城区,有着远多于其他区域的工作机会,所以租房人群数量也在青岛各区中首屈一指。然而随着多年的开发,市南区的建设用地日益稀少,新建项目量少且价贵,所以市南有限的出租房源更显珍贵,写字楼周边的租金更是贵得令人咋舌。市南区主要写字楼布局的香港中路是市南最繁华的路段,沿线商业繁荣,写字楼密集,集各种“高租金”因素于一身。


  据记者调查,香港中路沿线一套70平方米的住宅租金约为3200元/月,这在青岛各写字楼周边住宅租金中拔得头筹。尽管贵得惊人,但香港中路沿线仍旧一房难求。


  记者走访发现,这一片的房源少之又少,3200元/月的价格也只是个普通居住的理想化价格,而且出租的大部分房源都并非针对居住,而是商用,商用的价位则是从几万元到几十万元每月不等。


  市政府附近片区以2940元/月的租金(以70平方米房屋统计)紧随之后。青岛中心、太平洋(601099,股吧)中心 、中信大厦、远雄国际广场等的写字楼全部坐落周边,因此其住宅租金位列亚军也是在情理之中。走访中记者发现,整个市南区,但凡是在写字楼周边的住宅,月租金没有低过2000元的,即使是在火车站周边,均价也在2113元/月。而且很多片区的住宅都是上世纪八九十年代的老房子,实施虽老,但租金继续上扬。


  2 市北CBD


  30余座楼年底入市


  距离市南CBD最近的另一个商务区就是市北CBD,也就是中央商务区。中央商务区西起山东路,东至福州(楼盘)路,南起延吉路,北至辽源路,规划“一心 、三轴、一带、两区”,用地面积为2.46平方公里,规划人口5.4万人,建筑面积约500万平方米。2005年动工至今,经过10年的发展,这里已经逐渐成为青岛市品质最高、功能最全的总部商务区之一。


  记者实地走访发现,目前该区域内高楼林立,卓越大厦 、民建大厦 、中铁诺德广场、凯景广场等众多写字楼项目拔地而起。诺德广场一位置业顾问表示,这一片区域写字楼集中,光卓越就建有4栋,预计至今年年底将有30座写字楼。


  采访中,记者发现,中海大厦 、卓越大厦等较早投入使用的写字楼基本已入住满员,入驻公司以外贸、传媒、金融等行业类型为主。据不动产登记中心数据显示,卓越大厦总套数342套,目前可售仅剩14套。诺德广场写字楼目前在售的为10~20层,面积为40~92平方米,均价约为15000元/㎡ ;7080广场只卖不租,目前剩余最多的是110平方米和158平方米精装房,均价为15000元/㎡ ;而作为CBD地标级建筑,卓越世纪中心目前在售均价为18000元/㎡ 。根据戴德梁行数据统计 ,目前市北CBD租金为每月85元/㎡ 。


  而根据链家地产统计,CBD附近不少高端住宅项目二手房价已逼近2万元/㎡ ,如华仁欧典商苑和中海紫御观邸;即使普通的良辰美景项目二手房目前也在16000元/㎡左右,与写字楼价格基本持平。


  70平住宅租金超2000元


  记者选取了附近5个具有代表性的片区,以70平方米房屋统计,发现市北区写字楼周边住宅的租金均价约为2175元/月,一点也不低。


  最贵的地方是CBD商务区,均价为2690元/月。台东版块和辽阳(楼盘)西路沿线紧随其后,月租金分别为2321元和2378元,这两大板块的租金分别凭借元老级的商圈和配套齐全的商业街跻身前列。即墨路和辽宁路沿线的住宅租金稍微低一些,月租金分别为1943元和1866元。


  3 崂山CBD


  供应量和销量最大


  据戴德梁行相关工作人员介绍,自2010年以来,由于市南区的饱和,崂山区写字楼的供应量和销量得以暂时领先。崂山区写字楼主要聚集在崂山CBD海尔路周边。海尔路CBD的整体定位为总部基地,周边聚集大量的科技研发行业、商贸、电子科技行业、金融信息等行业,区域商务氛围日渐浓厚。加之处在大青岛的中轴线的位置,区域价值将得到进一步的提升。


  近两年,在金融新区等规划利好刺激下,崂山区的高端商务写字楼市场也渐成规模。崂山标志性的建筑——天泰金融广场,包括写字楼、精品公寓、金融商业三类产品,2008年年底开盘,早已售罄。除天泰金融广场外,崂山区近些年新增很多写字楼,包括招商银行(600036,股吧)财富大厦,国展财富中心,大荣中心,鸿泰大厦等。其中,招商银行财富大厦、国展财富中心、鸿泰大厦等几乎全部售罄。


  尽管崂山区与市南区相比,商务氛围、配套设施相对落后,但随着崂山交通网络成熟、人口聚集,配套资源也不断得到完善,未来的发展潜力较大。目前崂山区写字楼租金相比市南都要低。根据戴德梁行数据,二季度,崂山区CBD,平均租金每月91.65元/㎡ 。


  别墅月租上万


  崂山的房价一直都是青岛的“天花板”,在租房市场上也仍然受到“天花板”效应的影响。记者调查发现,以70平住宅为统计,崂山区写字楼周边住宅租金均价为2400元/月,对于工薪阶层来说,是一笔不小的负担。


  以海尔路、深圳(楼盘)路和银川(楼盘)西路三条写字楼集中路段为例,这三条道路沿线的住宅月均价分别为2240元、2614元和2350元,全部突破2000元大关。


  这价格都是以70平方米的户型为例计算,实际上,海尔路与深圳路周边,很难找到小户型房源,大部分都是100平米以上大户型,价格一般在每月3000元以上。偶尔能看到六七十平米的小户型,基本是一室一厅的公寓式高档房源,价格也要接近3000元。


  在金家岭金融新区,还有一些精装的三居室住宅是以写字楼的身份出租的,价格高达4000元~6000元/月。此外,一些别墅项目出租价位更是以“万/月”做单位,一般的工薪阶层完全无法企及。不得不说的是,金家岭金融区的崛起也带动了周边房价的增长,为其提供的更多工作机会,使得周边出租房源也愈发短缺,“僧多粥少”的状态进一步拉动了租金的上涨。


  崂山的租金高除了既有的因素外,还有一个重要的因素,那就是这些写字楼集中片区周边的小区楼龄都不长,一般是2005年左右的房源,比市南市北区的房子“年轻”不少,房源质量高,租金也自然高一些。


  4 分析未来写字楼要拼差异化


  “截至2015年二季度,青岛甲级写字楼总存量为936,124平方米,市南存量最大,占总存量的69%。”戴德梁行青岛分公司写字楼部主管助理董事郭晓斌说,预计到2019年,青岛甲级写字楼总存量将会达到为1,941,942平方米,市南存量占比仍是最大,而崂山与市北写字楼将随着供应的增加,存量占比将有所提高。


  而据第一太平戴维斯数据显示,受经济放缓影响,青岛甲级写字楼市场租赁需求有所下降,上半年净吸纳量由2014年下半年的59,700平方米降至26,000平方米,其中金融与专业服务企业系主要需求来源。多家机构分析预测,今年下半年,将有多个在建青岛甲级写字楼项目交付,这将进一步加剧市场竞争。


  根据第一太平戴维斯数据,今年下半年,青岛甲级写字楼市场预期将有五个新项目入市,分别是白金广场(55,000平方米)、永新国际广场(45,000平方米)、青房财富地带(80,000平方米)、凯景大厦(28,000平方米)以及银座中心(40,000平方米),合计带来近25万平方米面积,届时全市存量将增长16%。


  相关工作人员分析,未来多个高品质项目的相继入市将使市场竞争加剧,市场整体出租率及租金均将小幅下跌。鉴于84%左右的新增面积将位于目前空置率高于全市平均水平的海尔路及市北CBD 区域,该两区域的出租率及租金下跌幅度将更为明显。


  诸多项目入市将进一步拉高写字楼的存量、增量和空置率,一场没有硝烟的争夺战已经在青岛写字楼市场拉开。面临如此严峻的市场形势,开发商将如何在激烈的写字楼市场竞争中胜出?


  青岛锐理数据公司总经理马光明建议,在写字楼同质化竞争激烈的情况下,开发商可以多做有特色的产业集群项目,加强楼宇软性配套服务,吸引相关企业入驻。“未来的写字楼肯定不是简单盖个楼就行了,需要有自己的特色,竞争越激烈,就会迫使开发商去做出一些改变。”专家分析说,青岛最初建设的写字楼是没有大堂的,而如今的写字楼大堂一个比一个大,一个比一个气派。因此他认为,竞争可以让开发商在比拼硬件设施之后开始拼软服务、拼差异化、拼个性化,实现“私人定制”,这对市场的发展来说是有积极意义的。


  城市信报/信网记者 王琦

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